不動産にはその場所に、法令が定められています。
国・都道府県・市区町村とそれぞれが定めており、その内容は時に価格に影響を及ぼします。
主な調査内容としては下記となります。
建築基準法
主に「どのような建物が建てられるか？」ということを調査致します。どこでも同じような建物が建てられるわけではなく、場所特有の制限がかかります。一般的にはその制限が緩く、より大きな建物が建てられることができる場所の価値が高くなる傾向があります。どのような建物が建てられるのか見極めるために調査が必要です。
※ 不動産の建築は、基本的に市区町村が定めた建築基準法の条例及び指導要項に基づき建築を行う必要があります。ただし、古いものだとそれに基づかず建築されているものがまだ多く残っております。そういった中古住宅の場合などは金融機関から思ったような融資が受けられず、それにより買い手も限られてしまうことから価格が落ちてしまうことなどといった例もあります。
都市計画法
道路種別や用途地域などを調査致します。
不動産にとって、最も重要な情報の一つに「道路」があります。道路にも種別があり、すべてが同じ道路というわけではありません。
ここでは詳細な種別は言及致しませんが、大きく分けて「公道（県道や市道など）」「私道」「道路ではない」に分けられます。
〈公道〉
- 公道が一般的であり、不動産の価格の相場のほとんどはこの基準で作られているといっても過言ではなく、接道が公道であれば相場と近い評価となりやすいです。
〈私道〉
- 私道には様々な種類があり、詳細な調査が必要となります。この場合、役所だけでは調査がたらず、行政によっては土木事務所などで管理している場合もあります。また、公が管理しているような道路であれば良いのですが、例えば所有者1人または複数人で所有し管理しているような道路であると、地役権が設定されてしまっていて、通るたびにお金を取られてしまうケースなどもありますので注意が必要です。このような物件については需要もなくなってしまうことと、銀行の評価も下がってしまうことから、相場より評価が下がってしまうことが一般的です。よって、私道に接道した物件を購入する場合には私道全体もしくは一部も同時に所有権を移転することが契約条件として好ましい条件となります。私道の物件は少し一般の方にはややこしく避けられがちですが、購入する上では相場より安くなるので少し勉強コストを支払って購入するというのはオススメいたします。
〈接道していない〉
- これは「私道に接道している物件」より更に玄人向けになります。基本的には金融機関からの融資は難しいと考えた方が良いと思います。相場に比べて大きく解離して評価が下がる傾向があります。不動産業者としてこのような物件をもし所有しているとしたら、まず近隣の人にご自宅を売却してもらうような働きかけをするか敷地を通らせていただく覚書を締結させていただくなど大変な手間となります。それでも上手くいけば良いですが、難しい場合がほとんどです。購入の際も売却の際も念入りな準備と時間が必要であるということをご認識いただけたらと思います。
このように、道路は不動産にとても大きな影響を与えますので注意が必要です。
設備
生活をする上で上下水道・ガス・電力といったインフラを普段ご使用になられていると思いますが、それは道路から基本的に引かれているものです。
評価を導く上で必要なインフラの情報には２つに分けることができます。
「敷地内」と「敷地外」です。
敷地外から敷地内に引き込むことで利用することができます。その敷地外を調査する必要があります。
つまり、「敷地内にすぐ近くの道路から引き込むことができるかどうか」ということを調査します。
上下水道局
物件を管轄している水道局で前面道路に埋設されている水道管を調査します。そこでは水道管の口径を調べることができます。建築する上で口径の情報は重要となります。ただ一般住宅を建てるだけであれば特段問題になることもありませんが、3階以上の集合住宅の建築や部屋が複数ある大きな家を建築される際には注意が必要です。受水槽や送水ポンプの設置などを多額な費用が発生する場合がございます。
上水はあっても下水がない場合もあります。その場合は「浄化槽」といって地中に大きな排水設備を儲ける必要があり、設置費用がかかります。更に、半年〜１年に１度バキュームカーに来てもらって処理するランニングコストが発生するなどの心つもりが必要となります。
管理会社・管理組合について
マンション購入に限定されますが、マンション全体の状態を知る必要があります。「マンションは管理を買え」とよく言われますが、管理状態はとても重要な指標になります。共有部分の清潔感や見た目はもちろんですが、中でも重要なことが修繕履歴と財務諸表です。こちらについては「重要事項調査報告書」という管理組合もしくは管理会社が管理している報告書がありますので不動産屋さんから依頼し取り寄せ、確認が必要です。（※所有者様自身が依頼しても受け取ることができます。）
不動産は机上の計算だけでは精度がどうしても下がってしまいます。より多くの情報を集めることでより正確な売却金額を導き出すことができます。
